Как стало известно сайту Chel.ru, руководство крупнейших торговых комплексов Челябинска – «Никитинский», «Синегорье» и «КС» – приняло решение о продаже части площадей. Почему был сделан такой нетривиальный шаг и кто может получить от этого реальную выгоду, рассказывает заместитель директора управляющей компании «Бизнес-группа «Креатив» Марина Рутковская.
– Марина Олеговна, правда ли, что торговые комплексы «Никитинский», «Синегорье» и «КС» выставлены на продажу?
– Нет, сами комплексы целиком не продаются. На продажу выставлена часть торговых секций, проще говоря, отделы, которые в данный момент сданы арендаторам и приносят стабильный доход. В общей сложности в торговых комплексах будет продано не более 20% площадей, остальные площади, как и оперативное управление комплексами, останется за управляющей компанией.
– А что это за отделы? Какие-то не особо ликвидные?
– Купить можно любой отдел, на любой линии, на любом этаже. Разумеется, они будут отличаться по цене в зависимости от метража и месторасположения. Еще раз повторюсь, сейчас у каждого есть возможность стать собственником любого отдела в нашем комплексе. Как только будет продано 20% от общей торговой площади, продажи будут остановлены.
– В чем причина, зачем вы продаете доходные квадратные метры?
– Причина простая, и никто не делает из нее секрета. У предприятия есть кредитная нагрузка, которую нужно оперативно погасить. Чтобы данный кредит не останавливал развитие и не мешал реализовывать новые проекты, было принято решение о продаже части активов. В бизнесе это стандартная практика.
– Но обычно продают в таких ситуациях менее ликвидные активы, чем торговые места в самом центре города? Ведь это, простите за сленг, «самые шоколадные» торговые площади?
– Ситуации бывают разные, для нас сейчас определяющим является ограничение во времени. Думаю, поэтому собственник пошел на такое решение.
– Вообще такая ситуация уникальна для рынка коммерческой недвижимости?
– Уникально то, что есть возможность приобрести высокодоходную и ликвидную торговую площадь, а вернее, готовый бизнес. На этих площадях располагаются арендаторы, они стабильно работают, платят достойную аренду. А то, что в торговом комплексе может быть несколько собственников площадей, это как раз не уникально. У нас в городе десятки объектов торговли, где несколько собственников помещений. На работе ТК это никак не отразится. Арендаторам не принципиально, кому платить аренду, покупателям тем более безразлично, кто собственник площадей.
– А действующие арендаторы не проявили интерес к покупке площадей, на которых они торгуют?
– Почему же. Им первым было озвучено это предложение. Предварительные заявки от них получены, и данные секции уже за ними зарезервированы. Другой вопрос, что не у всех из них есть возможность из торгового оборота отвлечь необходимую сумму. Да и не всем это нужно. Ведь торговая деятельность и арендный бизнес – это совершенно разные процессы. Наше предложение актуально для тех, у кого есть определенные накопления, и человек решает, как ему в нынешней неспокойной обстановке их предельно безопасно и максимально эффективно инвестировать. Деньги обесцениваются, ставки по депозитам в банках снижаются. Можно, конечно, купить квартиру и сдавать ее, но тут доходность будет от 200 до 300 рублей за квадратный метр, плюс постоянный поиск квартирантов, так как жилой недвижимости очень много сдается. Можно купить отдел в одном из самых популярных и посещаемых торговых комплексов города и получать доход от 800 до 3200 рублей с квадратного метра. Согласитесь, есть разница.
– Но если говорить о торговой недвижимости, есть же еще небольшие магазинчики, так называемый street retail. Если деньги есть, купи да сдавай. Чем не вариант?
– Почему, тоже вариант. Только в хорошем, проходимом месте цена такого объекта будет начинаться от 10 миллионов рублей, да и продаются такие объекты крайне редко. Чаще встречаются предложения о продаже объектов, расположенных на второстепенных улицах, внутридворовых территориях, в удаленных районах. Их потому и продают, что сложно найти достойного арендатора, а арендатор микрорайонного масштаба не имеет возможности платить высокую аренду. Ведь для стабильной торговли, как известно, самым важным является месторасположение и покупательский трафик. Трафик в наших комплексах составляет от 15 до 25 тысяч посетителей в день.
– Наверное, самый важный вопрос – сколько стоит стать собственником этих площадей?
– Все отделы имеют разный метраж и разные арендные ставки. Все цены перечислять не буду, но поясню: в целом для расчета была применена формула окупаемости вложенных средств при существующих арендных ставках в течение шести лет. То есть если небольшой отдел имеет доходность от аренды при существующих ставках, к примеру, 50 000 рублей в месяц, то его стоимость будет составлять 3 600 000 рублей. Конечно, есть отделы, которые приносят в несколько раз больше за счет центрального расположения и большого метража, на них цена будет соответствующая, а есть и небольшие секции, их стоимость составляет 1 500 000 рублей. В любом случае с каждым покупателем цена будет обсуждаться индивидуально. Для того чтобы увидеть все предложения, нужно будет подъехать к нам, в офис управляющей компании.
– Будут ли какие-то ограничения для новых собственников? Кому сдавать, за сколько?
– Ограничений не будет, будут рекомендации. За 15 лет работы у нас накоплен колоссальный опыт, и мы охотно поделимся всеми нюансами и тонкостями этого бизнеса. Ведь у всех комплексов есть свой формат, свои пропорции групп товаров, своя планировка. Мы, конечно, заинтересованы, чтобы для существующих арендаторов были приоритетные условия и чтобы для них смена собственника была простой формальностью. Но если новый собственник решит сам вести бизнес на приобретенных площадях, то, разумеется, это уже будет его решение, и оно не обсуждается.
– Сколько будет действовать предложение?
– Предложение действительно, пока не будут реализованы 20% площадей. Более точные сроки сложно определить, потому как мы впервые публично, с помощью вашего сайта, обнародуем эту информацию. В любом случае, как только продажи будут остановлены, мы сразу об этом сообщим.
Всю информацию и консультации можно получить по адресу: Челябинск, ул Советская, 34, тел.: 8 (351) 266-29-59, 900-98-73, email: rut_mo@mail.ru.
