Дольщики – в начало очереди

Дольщики должны получить преимущество перед другими кредиторами застройщика-банкрота. Такие поправки в закон «О банкротстве» рассматриваются Госдумой РФ. Сегодня, если строительная компания официально признается банкротом, участники долевого строительства получают компенсацию в последнюю очередь. Инициатива пока достаточно спорная. Однако, по мнению участников рынка, не только даст гарантии дольщикам, но и подстегнет интерес к строящимся объектам.

Депутаты Госдумы РФ намерены ввести новый параграф в закон «О банкротстве»: застройщики-банкроты будут направлять свое имущество сначала на выплату компенсаций и предоставление квартир дольщикам. Банковские кредиты и другие долги будут погашаться после этого из оставшихся средств.

По словам главы комитета по собственности Виктора Плескачевского, которые передает «Интерфакс», под действие защитных мер подпадают практически все граждане, внесшие деньги на стадии строительства. Поправки помогут дольщикам, которые заключили договор долевки или договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, в том числе предварительный, или отдали деньги в ЖСК.

Сейчас дольщик может требовать у застройщика-банкрота возврата денежных средств. А если он не отказался получить квартиру, то его требования не учитываются, когда решаются вопросы о продаже имущества банкрота. Депутаты также предложили дать кредиторам возможность переводить свои неденежные требования в денежные в ходе рассмотрения дела о банкротстве. Предполагается также, что с согласия дольщиков им могут быть выплачены денежные компенсации, например за счет продажи имущества застройщика. Другие кредиторы смогут претендовать на квартиры в возведенных застройщиком-банкротом домах разной степени готовности, в зависимости от уплаченной ранее суммы.

На момент подготовки материала в базе DomChel.ru насчитывалось 6879 объявлений о продаже квартир в новостройках. При этом около 30 процентов жилья (2034 предложения) находится на стадии строительства. 89 квартир продается в тех объектах, где еще не начато возведение коробки.

Первое чтение законопроекта состоялось в прошлом году. Комитет Госдумы по собственности рекомендовал нижней палате парламента принять законопроект во втором чтении.

Столичные юристы считают, что законопроект ненамного улучшит положение дольщиков: серьезные строительные компании банкротятся крайне редко, а у банкротов, как правило, нет других средств, кроме недостроенных домов. Поэтому деньги при банкротстве застройщика дольщики обычно не получают или получают мизерные компенсации.

Кроме того, с юридической точки зрения поправки могут противоречить закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «Этот закон запрещает привлекать денежные средства иным образом, кроме как по договору долевого участия, – рассказывает юрист Юлия Фатхуллина. – Законопроект же предоставляет арбитражному суду право признать требования участника строительства по любым договорам. Скорее всего, это противоречие будет снято при ближайшем слушании в Госдуме. В противном случае оно может повлечь за собой злоупотребления правом со стороны застройщиков». 214 федеральный закон также запрещает принимать средства дольщиков в обход договоров долевого участия.

Челябинские строительные компании видят в поправках плюсы не только для дольщиков, но и для застройщиков. «Если в первую очередь средства будут возмещаться дольщикам, это, безусловно, увеличит их защищенность, а значит, благоприятно скажется на доверии к строительным компаниям, которое было подорвано в кризисный период, – рассуждает финансовый директор компании «Легион» Иван Клушин. – Любая мера, снижающая риски дольщиков, полезна». Эксперт отметил, что средства частных инвесторов составляют основу финансирования строительства, доля может доходить до 70 процентов. Собственные деньги застройщика и банковские кредиты – это лишь около 30 процентов средств.

В регионах разрабатывают свои методы защиты дольщиков. Например, в Иркутской области вынесен на рассмотрение Заксобрания законопроект о защите прав дольщиков. Согласно ему, органы исполнительной власти будут вести реестры пострадавших дольщиков и всех застройщиков, в том числе тех, кто, вероятно, не сможет выполнить свои обязательства. Также в документе определены меры государственной поддержки пострадавших дольщиков – организационная и информационная помощь.

В Башкирии для исключения проблемных долгостроев и эффективного освоения площадок готовят собственную правовую базу – схему контроля, а также юридического и экономического сопровождения проектов жилой застройки. В частности, местные власти планируют обязать застройщика заключить с муниципалитетом договор о выкупе прав на земельный участок под жилое строительство. Кроме этого, разработчики проекта изучают варианты выкупа долгостроев. Это даст возможность местным властям передавать права на проблемные объекты другим организациям по конкурсу.