Склады в Челябинске: кто поможет с дефицитом?

Челябинская область благодаря своему географическому положению является связующим звеном между целым рядом экономических регионов, через нее проходят грузоперевозки на линиях важнейших путей, связывающих Урал с центральной частью России, Сибирью, Казахстаном.

По причине слабой развитости автодорожной сети (хотя в Челябинской области протяженность автомобильных дорог на треть выше, чем в среднем по Уралу) основной поток грузоперевозок приходится на железные дороги.

При плотности сети железных дорог 43,9 км на 1000 кв.км объем железнодорожных грузоперевозок за январь-июнь 2006 г. в целом по области составил 43 169 тонн и 29 538 километров.

Грузы поступают в регион по четырем основным направлениям:

• из Европейской части России через Уфу;

• из средней Азии и Казахстана;

• из Европы и Азии через Екатеринбург (включая грузы, приходящие по «северной» ветке транссибирской магистрали);

• из Азии по Транссибирской магистрали через Курган (часть трассы проходит через территорию Казахстана).

Автомобильные грузопотоки Челябинской области сосредоточены главным образом на трех направлениях: Троицком, Уфимском и Екатеринбургском. Со стороны Троицка идут в основном сельскохозяйственные грузы (в том числе из Казахстана). Со стороны Уфы поступают товары народного потребления из средней России и столицы, с Екатеринбургом идет активный обмен продукцией тяжелой промышленности и поступают грузы со всех направлений.

Общее состояние рынка

Складская недвижимость – один из самых перспективных и привлекательных сегментов Челябинского рынка коммерческой недвижимости, растущего вместе с бизнесом производственных и торговых компаний. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему количество предложений качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограничено. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения в развитие складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью (на развитых рынках Москвы и Санкт-Петербурга эти сроки начинают уравниваться). Рынок ожидает быстрая активизация роста данного сегмента недвижимости в ближайшие годы.

Общий объем складских помещений в Челябинске не превышает 550 тыс. кв.м. В то же время площадь промышленных помещений, пригодных для складирования, составляет порядка 1100 тыс. кв.м. Однако большая часть этих помещений принадлежит к классу С и D (порядка 80 % общего складского хозяйства), либо построены под инвестора (built-to-suit), а значит, не выходят на открытый рынок.

Большинство помещений представлены холодными складами – порядка 280 тыс. кв.м. Из них 200 тыс. кв.м. составляют бывшие производственные помещения. А остальные площади представлены овощными базами, ангарами, подвалами и иными непрофильными помещениями. Но как таковые эти площади не пригодны к организации полноценного складского комплекса: зачастую потолки не превышают 6 метров, сами помещения находятся в полуразрушенном состоянии, отсутствуют пандусы и инженерные системы. Эти недостатки закрывают все прочие преимущества – наличие коммуникаций, близость к основным транспортным магистралям, наличие ж/д ветки.

Рынок складской недвижимости находится на подъеме: спрос на склады значительно превосходит предложение, ставки аренды складских помещений растут, на рынке Челябинска появляется все больше предложений по аренде и продаже складских помещений. Аналитическая служба компании «Чистые Активы» оценивает дефицит рынка складских помещений на уровне 400 тыс. кв.м. качественных проектов в классах А+, А и B+. В свою очередь, приход многих ретейлеров затруднен именно неразвитостью складского хозяйства города. Крупные торговые сети оперируют колоссальным объемом грузов с высокой оборачиваемостью. Многие из них уже осознали, что услуги по ответственному хранению и аутсорсинг логистических услуг, при которых расчет аренды производится из расчета за одно палетто-место, экономически выгоднее, нежели аренда определенного количества квадратных метров. Качественные услуги по ответственному хранению грузов представлены на рынке Челябинска единичным числом компании.

Существуют и проекты, построенные непосредственно «под себя» (built-to-suit):

• складские помещения «Молния» – «Форпост» (общая площадь 32 тыс. кв.м, открытие – осенью 2007 года);

• склад пивоваренной компании «Вена» (Общая площадь 8 тыс. кв.м.);

• складской комплекс ЗАО «Макфа» на 13 400 паллето-мест;

• складской комплекс, принадлежавший ранее компании «Незабудка» на улице Строительной (общая площадь склада – 3 600, класс B);

• и другие проекты.

Потребность в складах испытывают не только производители и импортеры, работающие в секторе FMCG (Fast Moving Consumers Goods), но и дистрибьюторы, логистические операторы, представители розничных сетей, автомобильных компаний и многие другие. Большинство существующих складских помещений на сегодняшний день – это старые склады или перепрофилированные производственные цеха предприятий (категории не выше «В», в самом лучшем случае). Эти объекты не эффективны в эксплуатации, с точки зрения современных требований к складскому хозяйству и не позволяют достичь максимальной оборачиваемости груза своих владельцев или арендаторов. Предложения складов, соответствующих современным стандартам по классу «А», на рынке Челябинска пока нет.

Западные компании давно руководствуются принципом повышения оборачиваемости оборотных средств и минимизации запасов, поэтому инфраструктура поддержки их бизнеса основана на логистике. Существует целый ряд крупных международных логистических операторов, которые предоставляют высококачественные услуги ответственного хранения грузов. В России же фактор логистической эффективности пока не стал решающим. Ни одного серьезного логистического оператора в Челябинске на сегодняшний день нет, хотя на российском пространстве они уже появились. Достаточно упомянуть хотя бы STS Logistics, AsstrA Associated Traffic AG, Мультимодальная транспортная компания «ЮниТранс», Русская Логистическая служба, Liga Logistics, ФМ Лоджистикс.

Крупные инвесторы долго не замечали потенциально высокого спроса на складскую недвижимость. Фактически они игнорировали этот сегмент рынка и активизировались на нем лишь недавно, т.к. доходность и сроки окупаемости проектов на столичных рынках в настоящий момент стали удовлетворять требованиям. Результатом притока инвестиций в этот сектор может стать резкое, волнообразное увеличение объема предложения складских комплексов, как в центральной части России, так и в регионах.

На Челябинском рынке коммерческой недвижимости горизонты, открывающиеся перед инвесторами, не так широки: на рынке офисной недвижимости существует ряд серьезных местных игроков с сильным административным ресурсом. В сфере торговой недвижимости большой интерес проявляют к городу как федеральные, так и международные девелоперы, но земельных участков пригодных для масштабных проектов не так много. Земельные участки же под складские объекты не должны находится в центральных районах города, они могут быть выведены за черту города. Доходность на вложенный капитал проектов складских комплексов составляет 15-20 % годовых (при сдаче в аренду), что для крупных инвесторов является вполне привлекательной цифрой. Кроме того, при достаточно оптимальных ставках доходности на качественные складские площади существует активный спрос. Все вышеперечисленные факторы создают условия высокой привлекательности складских девелоперских проектов, несмотря на более низкую, по сравнению с торговой и офисной недвижимостью, доходностью (20-40 %годовых),

Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные местные девелоперы, так и известные логистические компании, которые строят склады «под себя», а также участвуют в проектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60-70 % всего рынка Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов. Также заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя», по всей видимости, не дождавшись качественного предложения логистических услуг на рынке.

Из представленных в планах объектов отметим: проект по строительству складского комплекса класса А – «ЛК-Лайнер», общей площадью 130 000 кв.м. (презентован в 2006 году). Девелопмент, строительство и финансирование осуществляется ИК «Лайнер», совместно с фирмой «Logistic-ICS». Сдача в эксплуатацию первой очереди запланирована на конец 2008 года, второй и третьей – в течение 2009 года.

В проектной стадии находятся еще два комплекса от компании «ЛК-Лайнер» – «ЛК-Европа» и «ЛК-Азия» (рабочие названия присвоены, исходя из будущего месторасположения терминала в пригородах Челябинска). Также на улице Кирпичной (ЧМЗ) будет строиться складской комплекс общей площадью порядка 30 тыс. кв.м. На территории Копейского мясокомбината на сегодняшний день ведется перепрофилирование части складских помещений. Первая очередь уже поступила на рынок – порядка 4 тыс. кв.м. Всего планируется ввести в эксплуатацию 30 тыс. кв.м. складских площадей (агент по сдаче в аренду– компания «Чистые Активы»).

Группа компаний «КАСКАД» возводит складской комплекс «Каскад-Челябинск» по улице Первомайской (общая площадь – 30 тыс. кв.м., класс В; комплекс будет готов к эксплуатации в третьем квартале 2007 года).

Не так давно компания «Евразия Логистик» заявляла о своих планах по строительству 250 тыс. кв.м. складских помещений класса А. Пока «Евразия Логистик» находится на стадии выбора земельного участка. Главным барьером, сдерживающим развитие ранка складской недвижимости, можно считать отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой. Для Челябинского рынка земли особенно характерен административный барьер.

Инвестируем в склад: «подводные камни»

По мнению специалистов, стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса (с учетом стоимости земли и технических условий) класса А+, А, B+ может составляет до от $700 до $1000. Класс B обойдется инвестору в $450-600.Плюс затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес-процессов, маркетинг и управление объектом. При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. Строительство склада площадью 10 тыс. кв.м. не всегда рентабельно, а строительство логистических парков на 70-100 тыс. кв.м. сегодня может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость, считают специалисты компании «Чистые Активы».

Важно определиться с местоположением склада: выгодным может считаться расположение как в центре города, так и вблизи от основных транспортных магистралей. Но если учитывать рентабельность инвестиционного капитала, склады, размещенные непосредственно в черте города Челябинска, где цены на землю высоки, не эффективны.

С точки зрения выбора категории склада стоит отметить, что доля складов в России, которые можно отнести к классу А, составляет около 20 %. Склады класса А даже в портовом Петербурге можно пересчитать по пальцам. Логистам приходится проявлять немалую изобретательность при поиске подходящего склада. В Челябинске же складские комплексы класс А просто отсутствуют.

Следующим по значимости фактором является стоимость аренды. И здесь опять же есть свои ценовые рамки:

• холодные склады – от 90 до 130 рублей за 1 кв.м. в месяц. Класс С и D;

• теплые склады – от 110 до 250 рублей за 1 кв.м. в месяц, в основном представлены классом В.

Класс B+, А и А+ на Челябинском рынке не представлены. Но по анонсированным проектам, ценам на рынке на приведенные классы будут составлять порядка 250 - 300 рублей за кв.м./мес., что уже очень близко к московскому рынку. Если учитывать фактор местоположения склада, к примеру, Центральный район, то арендные ставки могут быть значительно выше – порядка 350-400 рублей за 1 кв.м./мес.

Грамотный концепт проекта учитывает размещение крупного логистического оператора на территории склада, который получит площади с большим дисконтом (фактически выполнит функцию якорного арендатора), а оставшиеся площади будут сданы в аренду. Но именно логистическая компания с опытом будет способна грамотно организовать функционирования склада, что незамедлительно скажется на его инвестиционной привлекательности.

Итоги и перспективы

Что касается динамики цен на стоимость аренды складов - арендные ставки, вероятнее всего, будут неуклонно расти на 15-20 % в год, и эта тенденция сохранится еще в течение 3-4 лет. После этого нас ждет умеренный рост на уровне ставки инфляции.

Если говорить о ценах продажи, то средневзвешенная цена на сегодняшний день составляет порядка 12 тысяч рублей за 1 кв.м. Но опять же эти площади представлены классом С и D, как следствие, объективно судить о ценовой ситуации нет возможности. На вторичном рынке встречаются предложения о продаже складских помещений, чья стоимость доходит до 20 тысяч рублей за 1 кв.м. В чем же причина малого объема предложения складских помещений на продажу? Собственники объектов, учитывая дефицит складских помещений и потенциальный рост, как арендных ставок, так и стоимости своих «метров», пришли к пониманию, что на данный момент выгодно придержать объекты, сдавая их в аренду.

Заметим, что необходимость активного развития логистической инфраструктуры подчеркивается на уровне правительства Челябинской области. В частности, об этом было заявлено на последнем совещании при областном Министерстве экономического развития совместно с Челябинской таможней и Южно-Уральской торгово-промышленной палатой. «Челябинская область обладает колоссальным потенциалом, но логистика у нас практически отсутствует. Реализуя послание президента, мы берем развитие этого направления под свой контроль. Хаотичное развитие логистических рынков закончилось. Пустующему рынку логистики необходимо придать инновационный характер», – заявил министр экономического развития Челябинской области Юрий Клепов.

Исследование подготовлено компанией «Чистые активы»