Жилищный вопрос

Директор Уральского консалтингового правового центра «Металлург» Сергей Кадышев отвечает на вопросы читателей сайта DomChel.ru, касающиеся различных сложностей в новом Жилищном кодексе, приобретения земельных участков, оформления перепланировки и прописки.

Ольга: Хочу поставить торговый павильон. Говорят, достаточно выгодное дело. Но знающие люди напугал – мол, придешь в администрацию, скажут: места нет. Даже если придешь и покажешь место, где этот самый павильон ну просто просится, с остановочным комплексом. Выход один – придется немалую сумму на взятки дать. И то, если знакомые есть. А у меня нет. То есть не светит мне своим бизнесом обзавестись? Посоветуйте, пожалуйста, как поступать, к кому обращаться, имеют ли право мне отказать?

Сергей Кадышев: Лицо, заинтересованное в предоставлении (передаче) земельного участка или в переоформлении прав на ранее предоставленный ему земельный участок (далее – заявитель), обращается в администрацию города с заявлением о предоставлении (передаче) земельного участка или о переоформлении прав на ранее предоставленный ему земельный участок.

В случае предоставления земельного участка для коммерческой деятельности к заявлению прикладываются следующие документы:

1. копия учредительных документов (свидетельства предпринимателя);

2. копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе;

3. справка из налогового органа, подтверждающая отсутствие задолженности перед местным бюджетом по платежам за землю.

В заявлении о предоставлении земельного участка указывается цель выделения участка, размеры и испрашиваемое право на участок (право собственности, бессрочное (постоянное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, временное пользование). Заявитель может указать в заявлении месторасположение земельного участка, конкретный земельный участок.

В заявлении о переоформлении прав на ранее предоставленный земельный участок указываются площадь земельного участка, его местонахождение, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих права на землю, план земельного участка, копия учредительных документов (свидетельства предпринимателя).

Основанием для предоставления (переоформления) прав на земельный участок является распоряжение главы города.

Проект распоряжения главы города о предоставлении (об отказе в предоставлении) земельного участка под застройку (размещение) вновь возводимых объектов готовит и согласовывает с заинтересованными службами Управление архитектуры и градостроительства. Проект распоряжения главы города о предоставлении (передаче) земельных участков под существующими объектами, а также проект распоряжения главы города о переоформлении прав на ранее предоставленные земельные участки готовит и согласовывает с заинтересованными службами Управление регулирования земельных отношений при Комитете по управлению имуществом в едином пакете правоустанавливающих документов на землю. Проект распоряжения должен быть согласован с вице-мэром, председателем Комитета по управлению имуществом, заместителем главы города, ответственным за вопросы градостроительства, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, юридической службой администрации города.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка должно быть мотивировано и может быть обжаловано в судебном порядке.

Распоряжение главы города о предоставлении (передаче) земельного участка или об отказе в его предоставлении принимается в месячный срок после подачи заявления и выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия, копия распоряжения направляется в налоговый орган в 10-дневный срок. В распоряжении мэра указывается титул права на землю (собственность, бессрочное (постоянное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, временное пользование). К нему прилагается план земельного участка.

Проекты договоров аренды, купли-продажи, временного пользования, залога готовит и согласовывает с Управлением экономики Комитет по управлению имуществом. Приступать к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков на местности и выдачи правоустанавливающих документов на землю. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если иное не установлено действующим законодательством.

Анна: Подскажите, пожалуйста, у меня 2-х комнатная «хрущевка», я убрала стену между кухней и комнатой и перенесла дверь в кладовку. Безусловно, это перепланировка, но у меня есть подписанный в 2000 году Гражданпроектом план перепланировки с указанием, что стены (снесенные) не являются несущими, дальше я ничего не делала. Как действовать дальше, и действителен ли этот план или нужно начинать все сначала?

С.К.: Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо представляет:

1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов указанных выше.

Ксения: У нас неприватизированная однокомнатная квартира. Мы хотим ее продать. Необходимо ли ее до продажи приватизировать и какие еще документы нужны для продажи?

С.К.: Да, приватизировать необходимо. Для приобретения в собственность жилого помещения в Челябинске в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

• заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;

• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (ордер или договор социального найма остается в деле);

• справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано (справка Челябинского управления ОГУП «Областной центр технической инвентаризации»);

• документ органов опеки и попечительства (постановление главы администрации района в городе) в случаях, предусмотренных пунктом 3 настоящего положения;

• справка с места жительства о составе семьи; соглашение родителей о месте проживания несовершеннолетних детей (при раздельном проживании родителей), заверенное нотариусом;

• техническая характеристика жилого помещения, выданная Челябинское управление ОГУП «Областной центр технической инвентаризации».

Решение вопроса о приватизации жилых помещений принимается по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи заявлений.

Миронова Наталья Николаевна: Я слышала, что по новому Жилищному кодексу непомерно возрастает налог на собственность. Так стоит ли приватизировать муниципальное жилье, тем более что оно далеко «не первой свежести»?

С.К.: Налоги в России устанавливаются налоговым кодексом. На данный момент ставка налога на собственность не повышена.

Петракова: Я живу на первом этаже, подо мной находится офис. Хозяева офиса хотят разместить рекламный щит на моем балконе и предлагают мне за размещение рекламы разовый платеж 1 тысячу рублей. Знакомые говорят, что это мало, но никто толком не знает, сколько надо брать в таких случаях. Что делать?

С.К.: Распространение рекламы в городских, сельских поселениях и на других территориях может осуществляться в виде плакатов, стендов, световых табло, иных технических средств стабильного территориального размещения (наружная реклама).

Распространение наружной рекламы допускается при наличии разрешения, выдаваемого органом местного самоуправления поселения или городского округа, согласованного с соответствующими органами.

Распространение наружной рекламы на территории города Челябинска допускается только при наличии разрешения на распространение наружной рекламы, выданного Управлением, согласованного с ГИБДД города Челябинска, ГУАиГ администрации города Челябинска, при необходимости, с соответствующим органом управления железными дорогами. В случае размещения средств наружной рекламы на объектах муниципальной собственности заключается договор на размещение средств наружной рекламы с Управлением, только после заключения договора выдается разрешение на размещение рекламы. При отсутствии указанного договора рекламораспространитель не вправе размещать средства наружной рекламы.

В случае размещения средств наружной рекламы на объектах, не являющихся муниципальной собственностью, разрешение на распространение наружной рекламы выдается при наличии соответствующего договора с собственником имущества либо с лицом, обладающим вещными правами на это имущество. Плата устанавливается в зависимости от договоренности. Юридические лица (предприятия, организации), индивидуальные предприниматели и физические лица, желающие разместить средства наружной рекламы и (или) получить разрешение на распространение наружной рекламы, подают заявку в Управление.

Дмитрий: Мой вопрос – о приобретении земельного участка под строительство индивидуального дома в Челябинске. Где можно узнать, в каких районах города эти участки выделяются или будут в недалеком будущем выделяться, каков порядок их получения, имеются ли у кого-то льготы при получении таких участков?

С.К.: «Порядок строительства индивидуальных жилых домов» описывает три основные стадии при строительстве данных объектов:

1. предпроектная стадия;

2. проектная стадия;

3. стадия строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Информацию о наличии участков под индивидуальное строительство заказчик может получить в районной администрации. Она может выдавать разрешение на выделение земельного участка под индивидуальное строительство только при наличии разработанной и согласованной градостроительной документации. При отсутствии последней, заявка о выделении участка (группы участков) подается в городскую администрацию.

Предпроектная стадия включает:

1. подачу заказчиком официальной заявки в районную (городскую) администрацию о намерении строительства объекта;

2. рассмотрение районной (городской) администрацией возможности строительства объекта;

3. при возможности размещения объекта, районная (городская) администрация выдает постановление о проектировании и строительстве жилого дома с обязательной визой главного архитектора города (оформление постановления осуществляет Главное управление архитектуры и градостроительства города);

4. составление (заказчиком) технического задания на выполнение проекта;

5. получение в Главном управлении архитектуры и градостроительства архитектурно-планировочного задания с условиями застройки участка (типовой проект, красные линии, благоустройство, требования по фасадам и др.);

6. оформление документов на землепользование на период проектирования, строительства и эксплуатации.

Проектная стадия включает:

1. получение технических условий на инженерное обеспечение в соответствующих службах города;

2. заключение договора на разработку (привязку) проекта и ведения авторского надзора за строительством объекта с организацией, имеющей лицензию на право выполнения данного вида работ;

3. разработку (привязку) рабочего проекта объекта;

4. согласование проектной документации с:

• санэпидемнадзором (при разработке индивидуального проекта);

• пожарной охраной (при разработке индивидуального проекта);

• комитетом по экологии (при отсутствии градостроительной документации);

• ГАИ (при отсутствии градостроительной документации);

• со службами инженерного обеспечения;

• Главным управлением архитектуры и градостроительства.

Стадия строительства и сдачи объекта в эксплуатацию включает:

1. заключение договора с организацией, имеющей лицензию на право выполнения данного вида строительных работ (при строительстве собственными силами – договор с организацией, имеющей право вести технический надзор за строительством);

2. разбивка границ участка, осей здания и инженерных сетей на местности;

3. получение в Госархстройнадзоре города разрешения на право производства строительных работ;

4. строительство объекта по согласованному проекту с обеспечением авторского надзора и контролем Госархстройнадзора;

5. сдачу-приемку объекта с одновременным оформлением акта комиссией в составе:

• заместителя главы районной администрации – председателя;

• главного специалиста района по архитектуре и градостроительству – заместителя председателя;

• уполномоченного представителя инспекции Горархстройнадзора;

• уполномоченного представителя пожарной охраны;

• уполномоченного представителя санэпидемнадзора.

6. регистрация объекта в предприятии технической инвентаризации.

Эмиль: Может ли единоличный собственник жилья, по новому ЖК, посторонний для меня человек, выписать меня из своего жилья, куда я прописан? Детей у меня нет, неженат, дееспособен, другого жилья нет.

С.К.: Да, может. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Если у вас еще остались вопросы к нашим юристам, можете задать их на форуме, направить на электронную почту по адресу usenko@info74.ru, или обратиться напрямую в Уральский консалтинговый правовой центр «Металлург» по телефонам 263-12-00 и 266-62-43.