Купить квартиру и не пожалеть об этом…

Покупатели квартир сегодня рискуют не меньше, чем вкладчики финансовых пирамид. Для новоиспеченного владельца квартиры зачастую оказывается большим сюрпризом, например, такой факт, что кроме него данным имуществом уже обладают несколько «счастливых» собственников. Аферисты встречаются и среди посредников: вас могут «нагреть» как мелкие фирмы-однодневки, так и солидные, на первый взгляд, организации.

У граждан, решивших приобрести жилье с помощью агентства недвижимости, как правило, возникает множество вопросов. В основном они связаны с предоставлением тех или иных услуг, которые оказывают фирмы. Консультации специалистов помогут подготовиться к визиту в агентство. Специально для читателей DomChel.ru азы общения покупателя квартиры и агентства недвижимости разъясняет директор Уральского консалтингового правового центра Сергей Кадышев.

– Часто любая сделка с недвижимостью может быть оспорена в судебном порядке, тем более по основаниям, не зависящим от покупателя недвижимости. Этим и пользуются профессиональные мошенники, которые чувствуют себя безнаказанно. Как обезопасить себя от существующего риска?

– Для того, чтобы обезопасить себя, необходимо проконтролировать правильность составления договора. Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Кроме условий, определенных в законодательстве как существенные, к ним относятся данные, позволяющие установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе, о его расположении, то есть адрес.

Также необходимо прописать условия о цене недвижимости. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков. Необходимо предоставить перечень лиц, которые проживают в помещении и сохранят право пользования после его приобретения покупателем.

При отсутствии в договоре таких данных условия считаются не согласованными сторонами, а договор продажи недвижимости – незаключенным.

Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации в обязательном порядке. Точнее, госрегистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

– Какие проверки необходимо провести при покупке недвижимости, чтобы убедиться, что данная недвижимость продается законно и с ней у нового собственника не возникнет никаких проблем?

– Сторонам договора купли–продажи жилого помещения необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Именно для этого необходима обязательная государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.

Также можно обратиться к нотариусу, как государственному, так и частному. Совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Так, установление личности, проверка право- и дееспособности сторон, проверка полномочий представителя, принадлежности отчуждаемого имущества, отсутствия противоречий требованиям действующего законодательства, а также гарантий возмещения ущерба являются действенной формой защиты прав граждан, обращающихся к нотариусу как к квалифицированному юристу. Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также другие сделки по желанию сторон. Следовательно, обращение к нотариусу – это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной. Выбор «удостоверять – не удостоверять», перед которым стоят участники сделки, имеет важное значение.

Но также нужно помнить, что государственную регистрацию никто не отменял, и это не означает возложения функций нотариата на органы государственной регистрации. Нотариус, помимо удостоверения сделок, оказывает оплачиваемые услуги по составлению проектов договоров, а в органы государственной регистрации представляются уже оформленные и подписанные сторонами документы. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации. Учреждения юстиции обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.

Также, чтоб не оказаться в мышеловке у продавца квартиры в строящемся доме:

1. Попросите у застройщика постановление о землеотводе. Это документ на участок, на котором будет построен ваш дом.

2. Если землей владеет одна фирма, а строит его другая, поинтересуйтесь «договором о совместной деятельности», где оговорены обязанности каждого участника стройки.

3. Многие застройщики отдают свои квартиры субподрядчикам за материалы или выполненные работы. В этом случае следует спросить документ – договор на долевое участие в строительстве между ними. Потребовать акт сверки или справку о том, что субподрядчик рассчитался перед застройщиком за вашу квартиру, что она им отработана.

– Как оформляется госрегистрация договора?

– Регистрация производится в государственной регистрационной палате. На государственную регистрацию договора продажи представляются следующие документы:

– заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц о государственной регистрации договора продажи, причем уполномоченные лица должны предоставить нотариально удостоверенных доверенности;

– подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию договора, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

– подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

– подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия этого представителя действовать от его имени при проведении госрегистрации;

– подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

– удостоверенные организациями по учету объектов недвижимого имущества подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего его описание, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

– подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

– подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

– Законно ли требование агентства недвижимости о внесении залога при покупке квартиры?

– При совершении действий, связанных с приобретением недвижимости применяются нормы договора о ее продаже. При совершении сделки купли-продажи с агентством недвижимости заключается договор о сопровождении сделки. В целях выполнения этого договора со стороны покупателя агентство вправе поставить вопрос о внесении покупателем задатка. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме. Однако вносится залог только тогда, когда вам уже подобрали конкретную квартиру, которую вы согласны приобрести.