Обратная ипотека спасет пенсионеров от нищеты

У южноуральских пенсионеров появилась уникальная возможность обеспечить себе достойную старость за счет недвижимого имущества. В этом году Челябинская область первой на Урале вошла в пилотный проект Агентства по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования (АРИЖК) по обратной ипотеке. Реализацию этого проекта и другие вопросы поддержки ипотечных заемщиков региона сегодня обсудили московские представители АРИЖК на совещании в областном правительстве. Эксперты отметили, что пока отношение к обратной ипотеке настороженное, зато, в отличие от кризисного времени, ипотечные «дефолтники» стали использовать модель иждивенческого отношения к помощи государства.

На сегодняшний день 57,3% россиян старше 45 лет не имеют денежных накоплений, подсчитали АРИЖК. При этом 63% из них владеют какой-либо недвижимостью. «В этом плане Россия выглядит весьма позитивно», – считает директор по развитию АРИЖК Сергей Калинин. По его словам, даже имея собственное жилье, некоторые пенсионеры, оставшись без поддержки родных, находятся в очень тяжелой финансовой ситуации. И обратная ипотека позволит им, так сказать, «монетизировать» имущество и обеспечить нормальный уровень жизни. Напомним, суть обратной ипотеки заключается в том, что люди пожилого возраста (старше 60 лет) могут получить заем под залог своей квартиры, не теряя при этом права собственности и пожизненного проживания в жилье.

Как отмечает Сергей Калинин, этот заем под 9% может выдаваться единовременно, например, на дорогостоящую операцию, или ежемесячными платежами. «Главное отличие обратной ипотеки от обычной – это то, что человек никак заем не обслуживает», – говорит эксперт. То есть нет никаких затрат на оценку жилья (её проводят независимые оценщики ЮУ КЖСИ – оператора АРИЖК), кредит гасится после того, как жилье перейдет в собственность корпорации. Как отметил Сергей Калинин, у пенсионеров не так уж много возможностей получить необходимые средства для поддержания достойного уровня жизни. Есть вариант пожизненной ренты, но ключевое отличие от обратной ипотеки в том, что «зеленка» остается у владельца квартиры и он живет в ней столько, сколько требуется, даже после окончания срока выплат – максимум 10 лет. К тому же из программы можно всегда выйти, вернув выплаченные деньги с процентом или оформив ипотеку.

Пока программа не имеет широкого охвата, говорят в агентстве. За время ее действия в Москве, Санкт-Петербурге и нескольких городах Сибири выдано всего около ста займов. «Мы удовлетворяем порядка 30% поступающих заявок», – говорит Сергей Калинин. Во многом это связано с условиями программы: получить кредит под квартиру могут только пенсионеры, проживающие в крупных городах, рассматриваются только многоэтажки не старше 1960-1965 года постройки. «Это объясняется длительностью программы. Мы должны учитывать, к каком состоянии будет жилой фонд через 10-20 лет», – говорит эксперт. Такое жесткое отсечение по типу жилья позволит избежать дефицита ресурсов. По словам заместителя генерального директора ЮЖКЖСИ Лариса Гусак, интерес к программе уже проявляется, но все же у южноуральцев еще остаются опасения. «Люди пожилого возраста боятся потерять квартиру. Но единственное, что они теряют – это возможность совершать с ней какие-либо действия, но право собственности остается у них пожизненно», – говорит Лариса Гусак. По ее словам, у государства просто нет сейчас широких возможностей помочь пенсионерам материально. Зато, как отметили эксперты, обратная ипотека, хотя и методом «шантажа», но активизирует социальную ответственность родственников.

За этими программами будущее, считает министр социальных отношений Челябинской области Ирина Гехт. По ее данным, к 2025 году в регионе процент пожилого населения достигнет 25%. «На фоне сокращения государственного финансирования программ поддержки населения мы все больше склоняемся к платным социальным услугам, которые смогут их заместить», – говорит министр. Она приводит пример, когда люди, зачастую имея четырехкомнатную квартиру в центре города, обращаются за помощью, так как не в состоянии оплачивать коммунальные платежи. Возникает проблема иждивенческого отношения к помощи государства среди ипотечных заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию. По словам Сергея Калинина, ситуация настораживает, но не является критической, как в посткризисный период. «Если раньше банки были настроены агрессивно, то сейчас есть много способов избежать потери жилья», – говорит специалист. Например, переформировать график, использовать монетарную поддержку на съем жилья, а также предоставление вакансий (в случае потери работы) с предоставлением служебного жилья. «Есть маневренные фонды, но это не идеальный инструмент, так как его функционирование регулируется законодательством, там есть своя очередь», – говорит Сергей Калинин. При этом, как отмечает Лариса Гусак, не все южноуральцы, столкнувшиеся с проблемами, готовы принимать предлагаемую государством поддержку. «К примеру, из Центра занятости приходит целый список вакансий с зарплатой в 15-17 тысяч рублей и предоставлением комнаты в общежитии, но люди отказываются», – говорит Лариса Гусак. При этом, отмечают эксперты, ситуация не является напряженной. «Люди хотят выжать из государства по-максимуму», – говорит Ирина Гехт. – Доходит до смешного: семья с двумя малолетними детьми живет в квартире в центре города, площадью больше ста метров, при этом не желая продавать квартиру, чтобы погасить кредит, и обращается за материальной помощью». Безусловно, есть определенные категории граждан, которые не попадают под программы реструктуризации ипотеки. По словам начальника управления Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Татьяны Кузнецовой, эта проблема, исчисляемая сотнями «дефолтников», остается актуальной.

Несмотря на сокращение финансирования госпрограмм поддержки пенсионеров, государство продолжает помогать бюджетникам. Так, по словам начальника управления региональной политики АРИЖК Алексея Белика, на стадии внедрения в Челябинской области находится программа поддержки молодых учителей. Министр строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Виктор Тупикин уточнил, что программа будет утверждена на декабрьском заседании правительства и из областного бюджета на нее выделено порядка 32 млн рублей. Сейчас, по данным Минстроя, в субсидии нуждается порядка 1500 молодых учителей региона. Однако, по мнению Ирины Гехт, разумнее было бы рассматривать более широкую категорию молодых бюджетников, а не только учителей. Подобная региональная программа поддержки муниципальных и государственных бюджетников по улучшению жилищных условий, довольно долгое время работала в регионе, однако закрылась из-за дефицита областного бюджета.

По мнению игроков ипотечного рынка, подобные программы господдержки способствуют росту ипотечных сделок. Наиболее востребованными программами на сегодняшний день являются программы по использованию средств материнского семейного капитала, программы по субсидированию граждан, считает региональный директор DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова. «Заемщики, которые в рамках ипотечной сделки используют сертификаты и господдержку, составляет порядка 10-15% от общего числа обращающихся за ипотечным кредитом», – говорит эксперт. По словам директора департамента розничного кредитования ЗАО «Русстройбанк» Михаила Лазаренко, рынок ипотеки в регионе в 2012 году показал уверенный рост. «На начало ноября он составил 25% от общего количества ипотечных сделок, что подтверждает высокую востребованность ипотеки», – говорит Юлия Ачкасова. Рост объемов выданных кредитов связан с улучшением работы промышленных предприятий и сопоставим с ростом заработной платы, считает Михаил Лазаренко. «Кроме того, конкуренция между банками привела к тому что ставки в начале и середине года находились на исторически низких для России уровнях», – продолжает эксперт. Однако, по его прогнозу, в следующем году ставки будут продолжать рост. Региональный директор DeltaCredit добавляет, что на протяжении всего года наблюдалось удорожание долгосрочного финансирования для банков, соответственно, росла и процентная ставка. Вместе активно рос и рынок, и существенную долю на нем заняли ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья. «Однако невысокие темпы роста рынка в ноябре обусловлены тем, что в этом году у большинства крупных игроков отсутствуют новогодние акции, связанные со снижением процентных ставок. По этой причине мы ожидаем, что традиционный взрывной рост рынка в декабре будет также сглажен», – говорит Юлия Ачкасова. По прогнозам аналитиков DeltaCredit, объем выданных ипотечных ссуд на конец года составит 1 920 -1 970 млрд рублей.