Кто защитит собственника?

«Уважаемые депутаты Государственной Думы и члены Совета Федерации!

К вам как к представителям законодательной власти нашей страны обращается человек, занимающийся сельским хозяйством и всю жизнь работающий на земле, – фермер Владимир Степанов. Прошу обратить внимание на вопиющую и страшную своей обыденностью ситуацию – бесправие и абсолютную незащищенность простых людей. Речь идет о, казалось бы, незыблемом, а за рубежом и вовсе считающемся священным праве человека – на личную собственность. Однако в нашей стране даже наличие всех необходимых документов, выданных государственными органами и структурами, не дает никакой гарантии и защиты. Моя история – яркий тому пример.

В 2008 году я приобрел земельный участок, где собирался выращивать цветы, кустарники, редкие саженцы и прочие сельхозкультуры. Чем в общем-то и занимаюсь всю сознательную жизнь. Участок площадью 176,4 га я купил у нескольких человек, имеющих в собственности земли сельскохозяйственного назначения АО СХП «Шумовское». Договор купли-продажи мы заключили 12 августа 2008 года, 8 сентября 2008 года я зарегистрировал право на эту землю в управлении ФРС по Челябинской области и получил соответствующий документ. Казалось бы, все формальности улажены, можно спокойно жить и работать.

Я и мои сотрудники взялись за активное освоение территории. Огородили участок, привезли чернозем, удобрения, посадили множество растений, в том числе редких и дорогих саженцев, провели освещение, систему орошения, поставили домик для охраны и так далее. В общем, работали серьезно. Честно говоря, по-другому и не привыкли. Общая сумма вложений в обустройство земельного участка составляют около 10 миллионов рублей. Каково же было мое удивление, недоумение и возмущение – называйте как хотите, когда почти год спустя вдруг появляются неизвестные люди и говорят, что это их владения!

Дело было 29 апреля 2009 года. К участку подъехали трактора и собрались… вспахивать землю. Незнакомцы заявили, что являются собственниками этой территории и даже продемонстрировали «зеленку». На предъявленном свидетельстве о регистрации значилась дата выдачи – 14 апреля 2009 года. То есть документ выдан на семь (!) месяцев позже, чем мой. Как же такое могло случиться?

Моему уму это было непостижимо. Поэтому не мешкая обратился за помощью к юристам. Позже даже профессионалы, которых вроде бы трудно удивить подобными казусами, признавались, что у них волосы дыбом встали. Ужас ситуации заключается в том, что земельные участки, расположенные примерно в одинаковых границах (176,4 га и 168 га), почему-то были поставлены на кадастровый учет каждый сам по себе. Кадастровые номера отличаются лишь одной цифрой (74:12:1002003:8 и 74:12:1002003:9). Затем каждый участок прошел регистрацию в местном управлении ФРС. В итоге документы о праве собственности на одну и ту же землю появились у разных групп людей. Вот тебе, бабушка, и Юрьев день!

С точки зрения действующего законодательства земельный участок появляется как объект гражданского права только после постановки на кадастровый учет. А право собственности возникает с момента государственной регистрации. Кадастровый номер моему участку был присвоен 19 мая 2008 года (у другой стороны – 18 июня 2008 года). Право собственности дольщиков, продавших землю мне, зарегистрировано 28 июля 2008 года, мое право собственности – 8 сентября 2008 года (у истцов по встречному иску – 14 апреля 2009 года). Таким образом, видно, что мое право первично и возникло значительно раньше, чем у другой стороны. И не признавать этого – значит грубо попирать базовые принципы законодательства. Слава богу, в декабре 2009 года Красноармейский районный суд Челябинской области разобрался в ситуации и удовлетворил мой иск.

Однако мне не дает покоя вопрос, почему дело вообще дошло до судебного разбирательства? Почему две серьезные официальные структуры, наделенные государственными полномочиями, – управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области (УФАКОН) и управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (УФРС) проверяли и оформляли документы, а в итоге – полный пшик?! Выходит, даже двойной учет и контроль не может обеспечить защиту прав добросовестного приобретателя, коим я являюсь. И после этого мы говорим о вреде правового нигилизма и строительстве правового государства…

Трудно подсчитать, сколько времени, сил, нервов, здоровья и денег потрачено на разбирательства в этой абсурдной ситуации. Все, кто хоть каким-то образом сталкивался с государственной машиной, догадываются, что это такое. Особенно поражает равнодушие и цинизм чиновников. На суде представители управления ФАКОН не оспаривали тот факт, что оформленные ими земельные участке фактически полностью налагаются друг на друга. Однако объяснение дали незатейливое: всему виной, мол, технические причины, сбой в программном обеспечении.

Кроме того, при запросе суда по второму участку в кадастровой службе вообще не нашли межевого дела (!). В официальном ответе УФАКОН говорится о том, что ранее было вынесено предписание об устранении нарушений в землеустроительной документации, и дело возвращено межевой организации для устранения ошибок. При этом, несмотря на отсутствие (!) необходимых документов, земельный участок незаконно ставят на государственный кадастровый учет.

Представители ФРС, в свою очередь, сослались на кадастровые паспорта: там же разные номера, а что за ними кроется на самом деле – уже не наши полномочия. В общем, никто ни в чем не виноват, никто ни за что ответственности не несет. Смешно сказать, но никому из сотрудников госструктур даже выговор не объявили.

В такой ситуации становится страшно и за себя, и за всех нас! Сегодня у меня неразбериха с землей, а завтра на вашем гараже кто-то сменит замок или в вашу квартиру захочет вселиться человек с официальным документом на руках… Представители УФАКОН, кстати, поделились с судом своим «компетентным» мнением о том, как решить возникшую проблему: попросту отменить все сделки. Пусть, мол, по новой оформляют, кто первый успеет. Оригинально, не правда ли? Только где же тут буква закона, не говоря о его духе…

Знакомые говорят, что мне еще повезло. Во-первых, узнав о посягательстве на землю, я оперативно – на следующий день подал иск в суд и попросил наложить арест на спорное имущество. Как оказалось, очень вовремя – в ФРС уже рассматривались документы о купле-продаже земельного участка. Еще немного – и на свет явился бы уже второй, а там и третий, четвертый добросовестный приобретатель. Дело бы окончательно запуталось.

Во-вторых, человек я не бедный, денег на квалифицированную юридическую помощь не пожалел. А сколько людей – владельцев одного-двух паев – в аналогичной ситуации так и остались ни с чем? Ведь у материально необеспеченных жителей сельской местности нет сил и средств, чтобы ввязываться в борьбу за свои права. У большинства из них банально не хватает денег даже на то, чтобы правильно составить иск.

Боюсь, что сейчас трудно даже соизмерить масштабы творящегося беззакония… Где гарантия, что подобный «двойной учет» не повторится вновь, если это стало возможным сейчас? Получается, что каждый из россиян, приобретающий что-либо в собственность, совершенно лишен защиты от посягательств на нее через месяц, год, пять или 20 лет спустя. «Ошибочка вышла, – в лучшем случае разведут руками в очередной госконторе. – Извините, технический сбой. Будем считать сделку недействительной».

Мои судебные мытарства продолжаются. Точку в деле должен поставить областной суд. Но на самом деле проблема гораздо шире частного случая в Красноармейском районе. Она требует вмешательства законодателей на самом высоком уровне. Необходимо срочно пересматривать систему ответственности чиновников всех уровней и структур, на которых возложены государственные полномочия по оформлению прав собственности. Только тогда можно будет говорить о том, что государство в России защищает права человека».

Владимир СТЕПАНОВ, фермер, директор научно-производственного объединения «Сад – огород».