Копейск закомплексует по-питерски

В пригороде Челябинска будет построен первый современный торгово-развлекательный центр. Об этом заявила компания Astera St. Petersburg, разработавшая концепцию будущего ТРК для ОАО «Копейское агентство недвижимости и ипотечного кредитования» (КАНИК), которая выступает инвестором проекта. Планируется, что строительство комплекса общей площадью 16200 квадратных метров начнется в Копейске уже весной следующего года. Инвестор и его партнеры указывают на то, что сейчас в этом городе нет объектов, которые могли бы составить конкуренцию такому ТРК, поскольку рынок девелопмента здесь достаточно неразвит. Даже в кризисных условиях застройщик рассчитывает на коммерческую успешность проекта. Однако экспертам Chel.ru проект представляется не просто рискованным, а фактически провальным: они уверены в том, что в заявленные сроки строительство комплекса вообще не начнется из-за недостатка у инвестора финансов.

Как сообщают в компании Astera Group, часть площадей нового объекта будет создана благодаря реконструкции копейского дома культуры «Юбилейный», находящегося на балансе строительной компании «Полистром» (инвестор проекта – ОАО «КАНИК» – входит в его структуру). Площадка, на которой должен быть возведен комплекс, находится в 15 километрах от Челябинска. Согласно прогнозам инвестора, суммарный объем инвестиций в строительство ТРК составит 780 миллионов рублей.

Согласно концепции, разработанной Astera St. Petersburg, комплекс будет позиционироваться как объект районного значения, основную часть его посетителей составят жители Копейска, и в первую очередь – жилого массива, находящегося в непосредственной близости от ТРК (строительством этого микрорайона также занимается СК «Полистром»). По подсчетам разработчика концепции, численность населения в ближайшей зоне охвата составляет 125 тысяч человек. Ожидаемая посещаемость комплекса – 5500-6300 человек в день.

На площадях торговой части комплекса разместятся супермаркеты продуктов и детских товаров, гипермаркет бытовой техники и электроники, магазины одежды и обуви сегмента «средний минус». В развлекательной части здания будет открыт многозальный кинотеатр, а также ресторанный дворик и бильярдная. Помимо этого проект предусматривает наличие двухуровневой парковки и наземного паркинга. В общей сложности под стоянку автомобилей планируется отвести почти 10 тысяч квадратных метров. Как уточнил корреспонденту Chel.ru генеральный директор ОАО «КАНИК» Андрей Поджиганов, переговоры уже ведутся с такими торговыми сетями, как «Суперстрой», «Монетка» и «Эльдорадо».

По мнению руководителя проектного отдела компании Astera St. Petersburg Ольги Земцовой, конкуренция в Копейске практически отсутствует, как в сегменте качественных торговых площадей, так и на рынке развлечений. «Здесь представлены только небольшие торговые комплексы устаревшего формата, которые могут быть квалифицированы скорее как торговые павильоны, – сообщает она. – Что касается развлекательных площадок, то данная ниша в Копейске пока еще свободна, и населению приходится выезжать в Челябинск».

Андрей Поджиганов уверен, что даже в условиях финансовой нестабильности у инвестора есть все основания делать благоприятные прогнозы по реализации проекта. «Потенциальные арендаторы уже проявляют интерес к комплексу, – отмечает он. – К тому же проект интересен своей нацеленностью на определенный ценовой и потребительский сегмент и не имеет конкурентов в городе».

Сейчас, по словам гендиректора ОАО «КАНИК», готовится предложение по привлечению соинвесторов. «Финансирование частично будет осуществляться из собственных средств компании, а остальная доля средств будет привлечена за счет получения банковского займа, – сообщил он Chel.ru. – Уже достигнута договоренность с двумя банками».

Однако экспертам Chel.ru перспективы реализации этого проекта представляются довольно мрачными. «Реализация такого проекта в нынешних финансовых условиях представляется абсолютно нецелесообразной, – считает руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Станислав Ахмедзянов. – До кризиса картина была другой, но сейчас население старается экономить, и потребительский спрос смещается в сторону более дешевых «магазинов у дома». ТРК же ориентирован на высокую проходимость, а этот фактор автоматически повышает цены на товары и услуги его арендаторов. Поэтому копейчане вряд ли обеспечат комплексу необходимый трафик».

Кроме того, по мнению г-на Ахмедзянова, совершенно непонятно, на какие деньги будет строиться объект. «Собственных средств компании вряд ли хватит, а кредит сейчас взять крайне сложно, – отмечает он. – Мне кажется, эти планы анонсируются в целях пиара, который зачем-то нужен инвестору. Может быть, ведется подготовка к продаже доли или авторы проекта стараются поддержать свой рейтинг».

Похожую точку зрения высказывает и генеральный директор инвестиционной группы «Пионер» Павел Бегеба: по его мнению сейчас застройщик вряд ли сможет найти средства на возведение комплекса. «Денег нет и взять их негде, – комментирует гендиректор «Пионера». – Думаю, что этот комплекс даже не будет строиться, по крайней мере в ближайшее время, а планы озвучиваются просто для того, чтобы сказать всем, что у компании все хорошо, и что она развивается».

Директор компании E.R.A. Сергей Еремеев также указывает на то, что у инвестора возникнет ряд трудностей при реализации проекта и продвижении его на рынке. «В сложившихся условиях это будет сложной задачей, – отмечает он. – Риски очень высоки, потому что многие ретейлеры сейчас отказываются от расширения сетей, а некоторые и вовсе сокращают количество магазинов, в связи с чем освобождаются хорошие помещения в действующих торговых комплексах. Развитию проекта помешает и появление ТК инвестиционной группы «Пионер», который должен открыться в Копейске в начале 2010 года. Он будет находиться в самом центре города, и договоры со многими арендаторами его площадей уже подписаны. При этом, когда комплексы открываются одновременно, сети останавливают свой выбор на большем из них, а 16 тысяч квадратных метров – это небольшая площадь для ТРК. Федеральные операторы в нынешних финансовых условиях в этот комплекс тем более не зайдут, поскольку Копейск – это все-таки пригород».