Кирилл Юровских, заместитель управляющего группы компаний «Стройимпульс»: «Работая вместе и слаженно, мы творим чудеса для заказчиков»

Группа компаний «Стройимпульс» известна сегодня многим челябинским предпринимателям. С ее помощью на строителном рынке южноуральского мегаполиса реализуются проекты таких компаний, как «Омега», «Машинный двор», «DBM-Инвест» и многих других. Этот холдинг один из немногих в Челябинске предлагает клиенту комплексный подход к решению всех вопросов, связанных с реализацией строительного проекта. Подробнее об этом мы беседовали с заместителем управляющего ГК «Стройимпульс» Кириллом Юровских.

– «Стройимпульс» является полноценной строительно-инжиниринговой группой компаний. В чем преимущество холдинговой структуры?

– Холдинговая структура хороша тем, что в группе компаний объединено несколько предприятий, выполняющих разные функции, направленные на одну цель – строительство объекта. Так, «Гелис» занимается сбором исходных данных для проектирования, «Уралстройсервис» – непосредственно проектированием, «Стройимпульс» – согласованием проектов, «Альфа Строй» – строительством и ведением документации, необходимой для сдачи объекта в эксплуатацию.

Бывает, что к нам приходят заказчики, никогда не занимавшиеся строительством и имеющие слабое представление о серьезности этого процесса. Они занимаются продажей металлов, автомобилей, продуктов питания и решают вложить свободные деньги в строительство. Это очень выгодно, потому что недвижимость всегда в цене и всегда будет являться для предпринимателя неким активом. Так вот, у таких заказчиков есть финансовые возможности, но нет определенных знаний, а вкладывать деньги в недвижимость, не исследовав строительный рынок, не вникнув досконально в эту тему, нельзя. Мы даем нашим клиентам квалифицированную оценку того, что они могут построить на имеющемся или приобретаемом земельном участке, либо оценку объекта, на котором планируется провести реконструкцию. Такой аналитической деятельностью в группе компаний занимается организация «Регион-импульс», подготавливающая заключение по интересующим заказчика объектам.

Заключение предусматривает следующие разделы: архитектурный (что можно построить на земельном участке, основываясь на утвержденном генплане города, какова может быть этажность и т.д.); технический, определяющий возможность строительства на конкретном земельном участке, исходя из ряда факторов (СНиП, СанПин, пожарная безопасность, правовое зонирование территории, наличие или отсутствие инженерного обеспечения, зеленых насаждений и строительных объектов, подлежащих сносу, и т.д.); экономический, определяющий ориентировочную затратную часть на проектирование, согласование, строительство, а также рентабельность вложения средств в эту идею; юридический – возможные подводные камни, выявляющиеся со стороны правоустанавливающих документов на объект, прав третьих лиц, а также федеральных законов, законов субъектов РФ и местного самоуправления. Данная услуга необходима заказчикам как «диагноз» тому объекту, в который предприниматели собираются инвестировать средства.

– То есть ваше конкурентное преимущество – комплексность?

– Такой подход применяется только в крупных строительных компаниях, но они, как правило, работают только на себя, а не на сторонних заказчиков. Мы практически единственные в городе работаем с клиентом от начала до конца: от проекта – до объекта. Поэтому можно сказать, что комплексность является нашим главным конкурентным преимуществом на рынке строительных услуг.

Комплексный подход выгоден для заказчика тем, что весь процесс протекает в стенах одного здания. На совещаниях определяются вопросы, назначаются ответственные исполнители. То, что отрабатываемые вопросы тесно взаимосвязаны друг с другом, приводит к быстрому и качественному исполнению поставленных задач.

Работая вместе и слаженно, мы творим чудеса для заказчиков. Приятно наблюдать довольную улыбку на их лицах во время отчетного совещания.

– Кто в основном является вашими клиентами – компании или частные лица?

– Вообще мы ориентируемся на серьезных игроков. Например, один из наших клиентов – компания «Омега». Для нее мы оформили землеотводные документы для строительства автокомплекса «Крайслер Джип» на автодороге Меридиан, разработали и согласовали проект, получили разрешение на строительство и начали строить. Но в процессе этого заказчик выиграл официальное дилерство марки «Мерседес», поэтому нам пришлось перепрофилировать проект, пересогласовывать его, частично разбирать уже построенное и строить заново по вновь утвержденному проекту. А под автосалон «Крайслер Джип» был оформлен соседний земельный участок, и сейчас ведется проектирование.

Еще один наш закзчик – компания «Машинный двор», которая обратилась к нам по рекомендации одного из наших клиентов. Оценив нашу работу на примере «Омеги», компания согласилась работать с нами от начала до конца.

Такие клиенты нам более интересны. Оказывая им полный спектр услуг, мы, с одной стороны, уменьшаем «головную боль» заказчику, а с другой – создаем имидже себе, а также получаем большую прибыль.

– Но вы еще инвестируете в недвижимость, так?

– Да, мы строим на отведенных земельных участках и свои собственные объекты. Так, на перекрестке братьев Кашириных – Чичерина в настоящее время возводится жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями торгово-офисного назначения. В данном случае генеральным подрядчиком и соинвестором выступает известная строительная фирма DBM. Кроме этого, мы строим своими силами офисное здание на улице Пушкина. Совместно со строительной компанией «Высотник» возвели в Копейске шестиподъездный жилой дом 97 серии и приступили к строительству еще одного – семиподъездного дома. В разработке – индивидуальный проект 16-этажного дома.

Также мы построили и сдали в эксплуатацию трехэтажный ресторан на улице Кирова, возле офисного центра «Челябинск-Сити». Этот объект сразу же взяла в управление новосибирская компания «Ресторатор», развивающая сеть подобных заведений в городах-миллионниках.

Многие проекты находятся сейчас в стадии разработки и готовятся к началу реализации. То есть скучать нам не приходится. Порой сравниваешь нашу организацию с муравейником: все бегают с бумагами из кабинета в кабинет, согласовывают, утверждают, совместно принимают решения, отчитываются о выполненной работе...

– Сегодня в нашем регионе очень востребованы складские помещения. «Стройимпульс» в удовлетворение этого спроса вносит свой вклад?

– На сегодня логистический рынок у нас абсолютно не развит – он только-только зарождается. Нет такой упорядоченности, как в европейских странах, все ограничивается складами в промзонах. Знаю, что собираются строить большой логистический центр на границе с Казахстаном, в Троицке. Планируется несколько терминалов, там будет и таможня, и оптовая торговля. Или, например, по Уфимской трассе, в районе Саргазов на земельном участке площадью 26 гектаров тоже должен появиться логистический центр. Но здесь есть нерешенные вопросы: земли пока имеет статус сельхозназначения, необходимо перевести их в разряд «земли промышленности». Только тогда можно будет планомерно заниматься развитием этой территории, проводить все мероприятия, необходимые для проектирования и строительства. Возможно, заказчики этого логистического проекта обратятся к нам.

– Проекты какого профиля для вас наиболее приоритетны?

– У нас нет ограничений – мы работаем во всех направлениях: жилищное строительство, автоцентры, офисные и торговые комплексы, производственные и складские сооружения.

– Планируете ли вы расширять свое присутствие в области?

– На настоящий момент нам больше интересен Челябинск как областной центр. Здесь и заказчиков больше, и финансирование лучше. Но если серьезная компания из другого города Челябинской области предложит нам заниматься от начала до конца большим объектом, то, рассчитав загруженность наших специалистов, мы можем согласиться.

– Насколько сегодня востребованы услуги независимых консультантов, помогающих в согласовании строительных проектов, и насколько успешно в связи с этим развивается аналитическая компания «Регион-импульс»?

– Эти услуги востребованы серьезными партнерами, имеющими представление о строительном процессе, но не имеющими совободного времени и специалистов для сбора информации об объекте. Также к нам обращаются люди, желающие продать свой объект. Им необходимо заключение, обосновывающее для покупателя продажную цену.

Но, как правило, клиенты, которые собираются покупать какой-либо объект, не хотят тратить деньги на аналитику. Они предпочитают сначала купить объект, послушав уговоры риелтора, а уже потом думать, что с этим объектом делать и как его использовать. Эта халатность иногда приводит к печальным последствиям.

– То есть можно сказать, что вы составляете конкуренцию челябинским риелторам?

– Они нам не конкуренты. (Улыбается.) Ведь что делают риелторы? Их задача – побыстрее продать. Бывает такое, что клиенту предлагают купить землю, на которой ничего нельзя построить. Приходит к нам на консультацию человек, довольный своим приобретением. Мы поднимаем архитектурную съемку по инженерным обеспечениям и видим, что под землей – перехлест инженерных сетей. Идут водоводы, электрокабели... То есть вы представляете, какой вынос там нужно будет сделать прежде чем что-то построить! Сколько это будет стоить заказчику: перенести водовод, договориться с Челябэнерго по выносу сетей... То есть клиент, покупая землю, смотрит только на то, имеется ли на ней какой-нибудь объект, который придется сносить. Но это мелочь по сравнению с тем, что придется убирать под землей.

Риелторы всего этого не знают – они имеют дело только с юридической стороной вопроса. Для них важно, чтобы имелся правоустанавливающий документ, зарегистрированный в федеральной регистрационной службе. Они знают покупателя, продавца, цену и выставляют свой процент за эти знания. Какой спрос с риелтора? Никакого, он просто проводит сделку купли-продажи. Мы же экономим покупателю его собственные деньги, потому что не можем и не будем обманывать людей. Если мы продадим человеку землю, на которой он потом не сможет ничего построить, будет нанесен удар по репутации нашей компании. Нужно не забывать про кредит доверия. Клиенты, которых мы однажды спасли, приходят к нам с новыми проектами, а также рекомендуют нас своим знакомым. К нам приходит очень много людей именно по рекомендациям, а не благодаря рекламе.

– С какими еще трудностями могут столкнуться застройщики, решившие обойтись без помощи независимых консультантов?

– Приобретя земельный участок, человек приходит к проектировщику и заключает с ним договор. А проектировщик – это тот человек, который по техническому заданию за деньги клиента сделает любой шедевр. Но он не всегда берется за согласование этого проекта. В результате, клиент приходит к нам с готовым проектом и просит его согласовать. Естественно, в этих случаях мы призываем заказчиков работать с нами, потому что выправлять чужую работу очень проблематично. Проблемы могут возникнуть по различным вопросам: техническим, юридическим... У нас были такие клиенты, которых мы просто вытаскивали из ямы – по-другому не могу сказать.

Заниматься строительным проектом самостоятельно от начала до конца – это то же самое, что купить машину по запчастям и попытаться собрать ее собственоручно, причем ранее никогда этим не занимаясь. Ничего стоящего из этого не выйдет.

– Свободных земельных участков в Челябинске с каждым годом все меньше. Насколько сложной в связи с этим является такая задача, как поиск перспективных земель?

– Перспективных земель в Челябинске уже практически нет. В свое время участки оформлялись и перекупались. На сегодня, кто хотел продать, уже продал, а кто хотел купить – уже купил и осваивает: проектирует, строит. То есть каждый перспективный земельный участок имеет сегодня своего правообладателя (собственника или арендатора). На продажу выставлены только земли, находящиеся в промзонах.

Участки под жилую застройку оформляются только через аукционную систему согласно федеральному закону, а правообладателям участков, оформленных под строительство офисов или торговых объектов, выгодно разработать проектную документацию, согласовать ее и привлечь инвестиции или партнеров на взаимовыгодных условиях. То есть, имея земельный участок и согласованный проект, застройщик получает прибыль в строящемся объекте в виде торговых и офисных площадей. Это гораздо выгоднее, чем просто продать участок.

Аналитическая компания «Регион-импульс» была создана для систематизации информации о продаваемых объектах, а также о лицах, желающих приобрести участок или объект недвижимости по конкретному техническому заданию.

– Не секрет, что земля в мегаполисе дорогая, поэтому инвесторы стараются максимально выгодно использовать приобретенный участок. Часто ли «в погоне» за функциональными объектами нарушаются требования правового зонирования?

– Инвестор – это заказчик, который, как правило, очень осторожно вкладывает свои средства. То есть, прежде чем инвестировать в тот или иной проект, он сначала взвестит все «за» и «против», проверит юридическую чистоту правоустанавливающих документов, привлечет независимых консультантов и только после всего этого примет решение об инвестировании.

Что касается зонирования, то здесь существует утвержденная законная процедура. Все прекрасно понимают, что, если допустить нарушения на начальном этапе, они обязательно всплывут на следующих. Поэтому не так часто люди готовы нарушать законы. Они делают это только в том случае, если имеется возможность изменить правовое зонирование через городскую думу.

– В связи с возрастающей конкуренцией на строительном рынке Челябинска за счет чего вы намерены укреплять свои позиции в дальнейшем?

– Мы намерены работать так же хорошо и качественно, предоставляя полный перечень услуг в сфере инжиниринга, проектирования и строительсва. В частности, в настоящее время прорабатываем в составе холдинга N.P.I group часть Краснопольской площадки. Работы по жилищному строительству там – лет на десять.

Несмотря на существовующую аукционную систему для жилищного строительства, некоторые земельные участки находятся в собственности частных лиц. Мы, в свою очередь, готовы свести продавца с покупателем либо инвестора с застройщиком, спроектировать, согласовать и построить. Также прорабатываем вопросы по расселению частного сектора в Челябинске и Копейске по сносу ветхоаварийного жилья с расселением жильцов и строительством на месте сноса нового высокоэтажного комфортного жилья.

Кроме того, в наших планах на будущее – создание своего проектного института. В связи с высокой потребностью в проектировании, наши специалисты заняты настолько, что справиться с объемом работы, который увеличивается с каждым годом, скоро не смогут. Поэтому ежегодно мы расширяем свой штат, привлекая высококлассных специалистов.

В общем, скучать в бездействии нам не приходится сейчас и не грозит в будущем. Мы можем похвастаться не только реализованными проектами, но и проектами, которые будут реализованы в ближайшее время, а также наработками для новых проектов.