Борис Юрченко, директор ГК «Лайнер»: «Работать по закону сегодня недостаточно – необходимо административное сопровождение. Без него любой проект может быть парализован в любой точке его развития»

При активной экспансии в Челябинск розничных торговых сетей рынок логистики в нашем регионе развивается, тем не менее, достаточно медленными темпами. О том, почему спрос на складские помещения в Челябинской области пока превышает предложение, о взаимоотношениях девелоперов с властями и конкурентами, а также о перспективах самых масштабных на Южном Урале проектов в сфере складской недвижимости мы беседовали с директором Группы компаний «Лайнер» Борисом Юрченко. Его интервью сайту Chel.ru – картина местного логистического рынка, написанная красками участника.

– Борис Николаевич, как вы пришли в девелоперский бизнес и чем является для вас сегодня управление инвестиционно-девелоперским холдингом?

– В этот бизнес я пришел после того, как завершило свою деятельность ОАО «Южно-Уральская внешнеторговая компания», осуществлявшее экспортно-импортные операции. Сегодня я имею долю в бизнесе группы компаний «Лайнер», созданной летом 2006 года для реализации инвестиционно-девелоперских проектов. В настоящее время наш холдинг состоит из шести компаний, зарегистрированных в Челябинске и Челябинской области, Москве и за рубежом. Кроме этого, в настоящее время еще два структурных подразделения находятся на стадии регистрации.

Ряд компаний был создан под конкретные проекты – то есть для девелопмента и последующего управления теми или иными объектами коммерческой недвижимости. Это компания «Лайнер», занимающаяся складским проектом «ЛК Лайнер» и компания «Логопарк „Красное поле“», созданная для реализации одноименного проекта в Сосновском районе Челябинской области. Говорить об остальных компаниях и проектах пока преждевременно, так как они находятся на начальной стадии реализации.

Девелопмент и инвестиционный бизнес на сегодняшний день весьма актуален в России в целом и в Челябинской области в частности. Начинали мы свою деятельность с Челябинска, но поскольку часть учредителей ГК «Лайнер» не из нашего региона, бизнес компании не имеет жестких географических ограничений. Мы идем туда, где интересно, где есть хорошие партнеры, где можно сформировать достойную проектную команду, где не чинятся препятствия со стороны властей, где бизнес работает не на «откатах», а по закону.

– Как вы оцениваете сегодняшнее состояние логистики в нашем регионе, и насколько челябинский заказчик готов к складским комплексам класса «А»?

– Прежде всего, мы ориентируемся на розничную торговлю. Рынок сетевой розницы в Челябинске представлен, в основном, федеральными брендами и крупными региональными сетями. Ретейл предъявляет очень высокие требования к логистике. Это обоснованный и понятный для них сервис, который в нашем регионе развит недостаточно. Экспансия крупнейших сетевых торговых операторов в наш город продолжается, грузопотоки промышленных предприятий области постоянно увеличиваются, а качественных складских помещений в Челябинске мало. Поэтому сетевые логисты не могут обеспечить комплексное решение проблем.

Сегодня девелоперы реализуют свои проекты исходя из требований, предъявляемых федеральными операторами. Развитие логистического парка способно в полной мере реализовать высокий потенциал Челябинской области.

– Какая конкурентная среда сложилась на местном рынке девелопмента?

– В Челябинске и области на этой бизнес-площадке работает немало компаний. Очень яркий пример – компания «Энергоинвест». Иностранные инвесторы заходят в проекты, в основном, в паре с местным девелопером.

Конкуренция на рынке коммерческой недвижимости Челябинска, безусловно, есть, но в разных сегментах этого бизнеса она разная. Если иметь в виду складскую недвижимость, то на сегодняшний день проектов заявлено много, но большинство из них не уйдет дальше деклараций. Статистика показывает, что на рынке логистики реализуется только около 10–15% от общего количества заявленных проектов.

– С чем это связано?

– Причин достаточно много. Например, наша компания столкнулась с противодействием со стороны администрации Сосновского района. Дело в том, что мы работаем и позиционируем себя как организация, действующая в соответствии с российским законодательством. Все операции – от возникновения идеи проекта до ее воплощения в жизнь – осуществляются строго по закону. Но, к сожалению, не всегда действия такого рода приводят к успеху.

Мы выбрали земельный участок в Сосновском районе, недалеко от поселка Красное Поле, для строительства логопарка общей площадью около 130 га. Оформили все необходимые документы, провели массу экспертиз, разработали концепцию проекта, получили технические условия на подключение сетей. В сентябре прошлого года должна была стартовать строительная фаза проекта, однако незадолго до этого вышло постановление главы Сосновского района, отменяющее все ранее разрешенные нам действия. Решение о запрете строительства логопарка ничем вразумительным не мотивируется: запретить – и все! Естественно, сейчас мы боремся против этого запрета в судебном порядке. Мы по очень понятным нам и нашим адвокатам причинам проиграли суд первой инстанции и апелляционный суд. Будем продолжать борьбу в кассационной инстанции, намерены добиваться выполнения наших законных требований в отношении парализованных проектов.

Решение запретить нам строить логопарк весьма негативно скажется на экономическом развитии Челябинской области и ее инвестиционном имидже. В результате нереализации нашего проекта, бюджет Южного Урала на сегодняшний день недополучил очень большие суммы. Так, бюджет проекта «ЛК Лайнер» – 107 миллионов долларов, а проекта «Логопарк „Красное поле“» – 420 миллионов евро. Эти деньги наша область не получила благодаря стараниям главы Сосновского района.

– С какими еще трудностями сталкиваются игроки на рынке недвижимости при реализации своих проектов в Челябинске?

– К сожалению, работать по закону сегодня недостаточно – нужно иметь еще и весомый административный ресурс. Без него любой проект может быть парализован в любой точке его развития. Поэтому наиболее важная проблема – та, о которой я сказал выше: наличие или, наоборот, отсутствие у девелоперов административного ресурса, препоны или недостаточная поддержка со стороны властей.

Еще одна серьезная проблема для Челябинска – отсутствие земельного потенциала. Количество площадок в нашем городе и близлежащих районах ограничено, в связи с чем цены на землю достаточно высокие. Есть также сложности с подключением сетей и строительством транспортной инфраструктуры... Если говорить о компании, присутствующей на рынке давно и работающей профессионально, то инвестиционных проблем у нее не возникнет. Мы, например, обладаем хорошим опытом привлечения денежных ресурсов. На сегодняшний день качественному проекту инвестиции вполне доступны.

К трудностям, с которыми сталкиваются участники рынка коммерческой недвижимости Челябинска, я бы еще отнес недостаточный профессионализм местного лэнд-девелопмента. Существует множество посредников, не понимающих сути вопроса, имеющих смутное представление о том, как должен быть подготовлен земельный участок под тот или иной проект. В этой сфере много спекулянтов, а специалистов в области лэнд-девелопмента в Челябинске мало. Хотя, должен отметить, постепенно рынок вытесняет непрофессионалов. Заданы достаточно высокие и серьезные требования к подготовке инвестиционных проектов.

– В связи с тем, что получить землеотвод в непосредственной близости к столице Южного Урала сегодня непросто, насколько привлекательны для инвесторов земли пригорода?

– Земли пригорода – Сосновский и Красноармейский районы, Копейский муниципальный округ – весьма привлекательны для инвесторов. В недалекой перспективе туда уйдет все малоэтажное строительство, комплексная жилая застройка и ретейл-парки. То же самое произойдет с промышленностью и логистикой, в определенной степени – с офисной недвижимостью. Международные бренды с крупными торговыми комплексами уходят на периферию, и эта тенденция будет продолжаться.

– Что представляет из себя ваш логистический проект, который должен реализоваться на Сосновской земле?

– Проект «Логопарк „Красное поле“» предусматривает несколько самостоятельных, территориально и концептуально интегрированных подпроектов, взаимно дополняющих и оптимизирующих друг друга. Первый, «ЛК-Лайнер» – непосредственно складской комплекс класса «А» площадью 130 тысяч квадратных метров. Второй – большой контейнерный терминал, по которому мы провели ряд переговоров с крупными отечественными и немецкими операторами. Третий – технопарк, предусматривающий ряд различных высокотехнологичных производств. По технопарку мы провели переговоры с семью компаниями, которые проанализировали возможность размещения своих локальных производств на этой площадке. Обсуждаем вопрос о сотрудничестве с московской и израильской компаниями, занимающимися производством высокотехнологичного медицинского оборудования.

По проекту «ЛК Лайнер» еще в начале 2007 года было завершено формирование проектной команды и оформление земельного участка. Были определены генподрядчик и генеральный проектировщик, финансовые источники, частично – якорные арендаторы. Также был сбалансирован график производства и финансирования работ. Намеченный период реализации проекта – два года.

– В чем преимущества вашего логопарка?

– Во-первых, он будет удобно расположен: в 10–15 километрах от центра города. Во-вторых, проект реализуется в районе транспортных путей и узлов. Участок находится рядом с окружной трассой Уфа-Екатеринбург, вблизи железнодорожной магистрали и недалеко от аэропорта. В-третьих, достаточная площадь территории позволит развивать площадку комплексно, с расчетом на перспективу. Есть возможность создавать предприятия, сопряженные с основной задачей парка: развитие наукоемких высокотехнологичных производств, размещение местных перерабатывающих предприятий, индустрии строительных и отделочных материалов, тарного, фасовочного и упаковочного производств. Отсутствие старых промышленных площадок и инженерных коммуникаций позволит развивать зону с использованием самых современных проектных решений, строительных достижений, энергосберегающих технологий. Важно и то, что близость к Челябинску и хорошие транспортные связи позволят использовать городские и местные трудовые ресурсы.

– Какие еще проблемы призван решать этот проект?

– Логопарк позволит Челябинской области не только привлечь инвесторов и ретейлеров федерального и мирового уровня, но и задействовать в полную силу потенциал региона как крупного транспортного узла России. Строительство логистического комплекса позволит подготовить город и область к полноценному выполнению функций в системе международной логистики и приему, обработке и транзиту товаров из стран южного и юго-восточного направлений – Казахстана, Средней Азии и Китая.

Строительство промышленно-логистического комплекса станет серьезным стимулятором в экономическом развитии и инвестиционной привлекательности Челябинской области. Пожалуй, трудно назвать отрасль, которая прямо или косвенно не будет вовлечена в процесс жизнедеятельности логопарка. В первую очередь проект рассчитан на промышленные предприятия, оптовую и розничную торговлю, транспортных и логистических операторов, таможенных брокеров.

– А малому и среднему бизнесу в вашем логопарке найдется место?

– Разумеется. Технопарк предусматривает размещение ряда высокотехнологичных производств. Кроме того, проектом запланированы тарные, фасовочно-упаковочные и перерабатывающие производства. Операционная логистика, транспорт, экспедиторские услуги, а также общепит, охрана, клининг и многое другое – все это уйдет в руки малому бизнесу и средним предприятиям нашей области.

– С этой целью вы возглавили региональное отделение общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», открывшееся в марте в Сосновском районе?

– В Сосновском районе не было объединения предпринимателей, каждый в одиночку решал проблемы бизнеса с властью, государственными органами и естественными монополиями. Мы полагаем, что объединение предпринимателей муниципального района под флагом «Опоры России» будет способствовать более эффективному развитию бизнеса.

Среди первостепенных задач организации – консолидация местного бизнес-сообщества для решения наиболее актуальных вопросов: подключение предпринимателей к сетям ресурсообеспечивающих организаций, земельные отношения, соблюдение законов и объединенная борьба с их нарушением. Также мы намерены совместно решать кадровые, социальные и многие другие проблемы. Благо, наработанная практика взаимодействия бизнеса и власти у челябинской областной организации уже есть: отделения «Опоры» активно работают в Снежинске, Миассе, Магнитогорске, Южноуральске и других городах Челябинской области.

– В связи с активным развитием строительного рынка возникает дефицит специалистов стройиндустрии. А для отрасли логистики кадровая проблема актуальна?

– Прежде всего, кадровый вопрос очень актуален для строительного бизнеса. На сегодняшний день приток иностранной рабочей силы квотирован: квота составляет 25 тысяч в год. Поэтому необходимо мотивировать людей, живущих в Челябинске и области. Зарплаты в строительной индустрии сейчас неплохие: квалифицированный специалист получает от тысячи долларов до тысячи евро. Однако, несмотря на это, специалистов не хватает. Думаю, вопрос подготовки кадров должен решаться совместно с Министерством образования области. Сами компании, нанимающие рабочую силу, разумеется, тоже должны участвовать в этом процессе.

Что касается нашей компании, безусловно, логопарку понадобятся сотни специалистов самого разного профиля. Без подготовленных кадров невозможно организовать полноценную работу парка. Именно поэтому мы планировали создать в Сосновском районе учебный комбинат «Логистика» по профильной подготовке специалистов («логистическое администрирование», «складская логистика», «транспортная логистика» и так далее).

– Борис Николаевич, в марте этого года вы принимали участие в международной выставке MIPIM-2008 в Каннах, на которой презентовали проект «Логопарк „Красное поле“». Как оценили ваш проект участники выставки?

– На этой выставке наша компания присутствовала, к сожалению, не от Челябинской области, а от Российской Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД, г. Санкт-Петербург), членами которой мы являемся. Проект промышленно-логистического парка, расположенного в непосредственной близости от Челябинска и предлагающего компаниям качественные складские и производственные помещения с необходимым оборудованием, привлек внимание большого числа зарубежных инвесторов и якорных арендаторов.

Мы провели ряд интересных и полезных встреч, в результате которых было подписано два соглашения и два протокола о намерениях. В итоге, в ближайшее время увеличится количество проектов в портфеле наших компаний. Мы намерены расширять географию реализуемых проектов, в том числе за пределами России.

Во время моего предыдущего визита во Францию, в январе этого года, нашими французскими партнерами была организована рабочая встреча в Париже с руководством ассоциации строительных предприятий Франции. На этой встрече были обсуждены основные вопросы сотрудничества на ближайшую перспективу. К сожалению, в марте, в Каннах, наша вторая встреча с руководством ассоциации не состоялась и мы договорились встретиться в Санкт-Петербурге в конце мая.

– В настоящее время на рынке логистики Челябинской области реализуется еще один масштабный проект. Составит ли конкуренцию вашему логопарку складской комплекс, реализуемый компанией «Авалон» совместно с фондом «Рейвен Раша»?

– Я лично знаком с топ-менеджерами обеих компаний, и могу сказать, что и «Авалон» и «Рейвен Раша» – очень сильные игроки. Мы вели с ними переговоры еще в конце 2006 года, но, к сожалению, по разным причинам договориться нам не удалось.

Распределение складских площадей так или иначе должно быть удобно для логистов, привязано к ретейлу, транспортным коридорам и инфраструктуре. Нецелесообразно концентрировать этот сервис на одном транспортном направлении. По отношению к площадке «Авалона» наша площадка располагается диаметрально противоположно относительно города Челябинска. Это значит, что каким-то якорным арендаторам будет удобно работать с «Авалоном», а каким-то – с нами. Это географическое распределение вполне резонно. Да, конкуренция, безусловно, есть, но она не порождает каких-то негативных взаимоотношений между двумя компаниями.

Объем спроса на склады класса «А» для Челябинска и транзита эксперты оценивают в 300–350 тысяч квадратных метров. Поэтому реализация проекта компании «Авалон», предусматривающая строительство комплекса площадью 250 тысяч «квадратов», и строительство нашего логопарка площадью 130 тысяч квадратных метров, текущий спрос закроет. При росте потребностей, естественно, будут строиться дополнительные площади.

– Какие еще проекты вы намерены реализовать в Челябинской области в ближайшие годы?

– Помимо проектов в сфере складской и индустриальной недвижимости, мы планируем реализовать ряд других проектов в Челябинской области, крупных городах России и за рубежом. На прошедшей неделе у нас в гостях побывали представители именитой калининградской компании, специализирующейся на реализации проектов коммерческой недвижимости. Мы планируем сотрудничать с этой компанией и определили базовые условия взаимодействия по ряду проектов в Челябинске и области. Наши проекты достаточно крупные, поэтому анализируются и готовятся очень тщательно.