С ипотекой на «ты»

Жители регионов гораздо в большей степени осведомлены о возможности приобретения недвижимости в кредит, чем жители Москвы и Санкт-Петербурга. Возможно, причина кроется в том, что запредельные цены на столичную недвижимость лишают москвичей надежды на приобретение собственного жилья даже в кредит. В сравнении с прошлыми годами челябинцы заключают все больше сделок на приобретение недвижимости в ипотеку, однако из-за высоких цен также вынуждены были умерить запросы: сегодня ипотека используется не для улучшения жилищных условий, а для приобретения первой однокомнатной квартиры молодой семьи.

Рост реальных доходов населения, увеличение количества и разнообразия кредитных программ банков и возможностей приобретения жилья с использованием разных механизмов (рассрочка от застройщиков, ипотека, жилищная кооперация и т.д.) способствуют увеличению популярности ипотечного кредитования, хотя стоимость жилья находится на рекордно высоком уровне.

По результатам недавнего опроса Национального агентства финансовых исследований, определяющим фактором в выборе банка при оформлении ипотеки является размер процентной ставки по кредиту. Затем в порядке уменьшения значимости в сознании потенциальных заемщиков следуют наличие первоначального взноса, срок ипотечного кредитования, размер ежемесячного платежа, известность банка, длительный опыт работы банка на рынке, участие организации в системе страхования вкладов и рекомендации знакомых или коллег. По замечанию директора челябинского центра ипотечного кредитования «Юниаструм банка» Ивана Долгополова, клиентов действительно в первую очередь интересует уровень процентной ставки, а срок кредитования и взимаемые комиссии – в гораздо меньшей степени.

Росту доступности ипотеки препятствует низкая финансовая грамотность населения. В целом уровень знаний граждан об ипотеке не слишком изменился, но можно отметить, что имеющиеся знания подкрепились личным опытом. В сравнении с 2007 годом доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко знают, что представляет собой ипотечное кредитование, увеличилась с35% до 46%; а число россиян, которые знают об ипотеке только понаслышке, напротив, сократилось с 44% до36%. Доля респондентов, которые ничего не знают об ипотеке, с 2006 года сократилась с 18% до 15%, что находится в пределах допустимой статистической погрешности.

Примечательно, что наибольшее число осведомленных о сути и особенностях ипотечного кредитования (57%) наблюдается в группе респондентов в возрасте 24-31 года. С увеличением дохода семьи и уровня образования респондентов наблюдается тенденция к увеличению доли опрошенных, которые знают, что такое ипотека.

По наблюдениям Ивана Долгополова, наиболее часто жилье в кредит приобретают челябинцы, состоящие в браке и имеющие одного ребенка, с доходом на семью 45-50 тыс. рублей. Предпочтение отдается не строящемуся, а готовому жилью – как правило, однокомнатной квартире.

«Если еще в 2005-2006 годах люди приобретали в кредит многокомнатные квартиры, то в 2007 году возросшая стоимость жилья ограничила и без того малые возможности населения приобрести большую жилплощадь», – отмечает тенденцию Иван Долгополов. В челябинском филиале «Юниаструм банка» средний размер ипотечного кредита составляет 1,3-1,4 млн рублей, притом что в 2006 году сумма была меньше – около 1 млн рублей. В основном заинтересованность в получении ипотечного кредита выражают люди, не имеющие собственного жилья, для многих потенциальных заемщиков внесение первоначального взноса в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья является большой проблемой, но есть и такие, кто вносит 50-60% в качестве первого взноса. Досрочно погашают кредит около 20-30% заемщиков. «Одна из ключевых проблем России в целом и ипотечного кредитования в частности – теневая экономика, серые зарплаты. Банкам приходится в первую очередь анализировать достоверность представленной информации в части доходов заемщика, а во вторую – уже все остальные факторы», – отмечает советник по связям с общественностью «Городского ипотечного банка» Екатерина Правдина.

Удивительно, что жители Москвы и Санкт-Петербурга оказались гораздо менее подкованными в вопросах ипотечного кредитования, чем жители небольших городов. «Более половины (61%) опрошенных жителей городов с населением более 500 тысяч человек и 53% жителей городов с населением 100-500 тысяч человек сообщили, что знают, что такое ипотека. При этом в Москве и Санкт-Петербурге так ответили только 48% опрошенных», – свидетельствуют результаты исследования НАФИ. Возможно, на данный показатель оказал влияние высокий уровень цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, который практически исключает возможность приобретения собственного жилья представителями среднего класса.

В ходе проведения исследования россиянам был задан открытый вопрос о сути ипотечного кредитования. Опрошенные давали определение понятию своими словами. И в 2007 году, и в исследовании 2008 года 71% респондентов, давших определение ипотеке, сообщили, что ипотека – это кредит на жилье. Примерно каждый десятый (11%) опрошенный считает, что ипотека – это нецелевой кредит. Важно отметить, что за год сократилась доля россиян, определивших ипотеку как обман. В 2007 году такой ответ был получен от 18% респондентов, давших определение ипотеке. В 2008 году так определили ипотеку только 10%, чаще всего такой ответ давали респонденты с низким уровнем дохода. Таким образом, нельзя говорить об улучшении уровня знания об ипотеке, однако снижается негативное отношение населения к финансовому инструменту. Примечательно, что около 1% респондентов, давших определение ипотеке, считают ее вложением денег.

По предварительным данным «Городского ипотечного банка», объем сделок на рынке недвижимости вырос по сравнению с 2006 годом более чем вдвое – примерно на 130%. Суммарная доля кредитов в рублях выросла до 70% (по сравнению с 61% в прошлом году), что связано с увеличением объемов кредитования в регионах, где 95% кредитов выдается в рублях. В прошедшем году в среднем цены на типовое жилье росли с учетом темпов инфляции, в ряде регионов – и вдвое быстрее, а на качественное и элитное жилье – еще более ощутимо. По мнению риелторов, для тенденции снижения стоимости жилья нет оснований. В «Городском ипотечном банке» отмечают наблюдавшееся в 2007 году активное развитие сегмента загородной недвижимости, операций с земельными участками, выход на рынок новых игроков с интересными предложениями ипотечных программ. Появившиеся в начале года программы с минимальным и нулевым первоначальным взносом кредитования не получили развития.

«Пока ситуация на финансовых рынках не изменилась, и вопрос эффективного привлечения ресурса, в том числе за счет механизма ипотечных ценных бумаг, не реализуем, процентные ставки по кредитам могут в течение года вырасти в среднем на 1-1,5%, – полагает Екатерина Правдина. – Тем не менее, снижения активности основных участников рынка ожидать не стоит, равно как и спроса на ипотечный продукт в целом».

По ее мнению, в 2008 году рынок не будет расти столь стремительно, как в прошлых годах, но вполне возможен рост в 40-50%. Доля сделок с ипотекой будет расти за счет роста доходов населения, предложений ипотечных программ, все большую долю рынка будут занимать крупные банки, которые более эффективно решают проблему нехватки ресурсов.